Η απόφαση της Lamda και οι ανατροπές στην αγορά γραφείων
Η πρόσφατη απόφαση της Lamda Development να παγώσει τις γραφειακές αναπτύξεις στην επένδυση Ελληνικού, λόγω του ότι σήμερα δεν υπάρχει ζήτηση από funds του εξωτερικού για τον εν λόγω τομέα, επιβεβαιώνει και την μικρή καθίζηση που εντοπίζεται τους τελευταίους μήνες στις νέες επενδύσεις γραφείων στην Ελλάδα. Σε ευρωπαϊκό επίπεδο μάλιστα, σύμφωνα με τη Savills, μέχρι το 2026, αναμένεται περαιτέρω μείωση της ζήτησης γραφείων κατά 10% με 15%. Την ώρα που η «απορρόφηση» γραφείων από την αγορά για ολόκληρο το 2024 υπολογίζεται γύρω στα 7 εκατ. τ.μ. όταν το 2018 έφτανε τα 9 εκατ. τ.μ.
Σύμφωνα με τις δηλώσεις του Οδυσσέα Αθανασίου, φαίνεται ότι τα γραφεία δεν είναι πλέον τόσο της «μόδας», οπότε ακόμα και ορισμένοι χώροι του Vouliagmenis Mall που προορίζονταν για γραφειακή χρήση, θα δοθούν για νέα καταστήματα, καθώς υπάρχει πολύ μεγαλύτερη ζήτηση. Με τον ίδιο ωστόσο να τονίζει ότι το ζήτημα των γραφείων θα επανεξεταστεί το 2025, καθώς αυτή τη στιγμή οι τιμές που υπάρχουν στην αγορά δεν είναι ελκυστικές για τη Lamda Development.
Η ελαφρώς πτωτική ζήτηση που υπάρχει στον εν λόγω τομέα αποτυπώνεται και στην πρόσφατη έρευνα της Delphi Partners. Συγκεκριμένα, η ελληνική αγορά γραφείων το 2024 αποτελείται από τρεις διαφορετικές ταχύτητες. Η πρώτη αφορά τα «πράσινα» πιστοποιημένα γραφεία, τα οποία σε αριθμό δεν ξεπερνούν σήμερα τα 100. Η δεύτερη ταχύτητα αφορά ανακαινισμένα κτίρια που βρίσκονται πάνω σε οδικούς άξονες πρώτης προβολής και τρίτη κατηγορία, που είναι η μεγάλη πλειάδα των γραφείων στην Ελλάδα, είναι τα μη ανακαινισμένα κτίρια, που βρίσκονται σε θέσεις δεύτερης προβολής και δεν ενδιαφέρουν πλέον καθόλου τους επενδυτές.
Σήμερα, όπως αναφέρει η έρευνα, αν και υπάρχει ενδιαφέρον από ελληνικές και ξένες επιχειρήσεις να μετακομίσουν σε σύγχρονους γραφειακούς χώρους, τους πρώτους μήνες του 2024 έχει πραγματοποιηθεί ένας μικρός όγκος συναλλαγών. Αυτό φαίνεται και από το γεγονός ότι κατά τη διάρκεια του πρώτου τριμήνου, η δραστηριότητα των θεσμικών επενδυτών ήταν σημαντικά περιορισμένη και ο συνολικός όγκος επενδύσεων έφτασε μόλις στα 58 εκατομμύρια ευρώ. Οι περισσότερες συναλλαγές μάλιστα πραγματοποιήθηκαν ήταν κυρίως από εταιρείες ενέργειας και τράπεζες. Παράλληλα, η πτώση της δυναμικής των γραφείων, οφείλεται και στα υψηλά ενοίκια που έχουν σήμερα τα «πράσινα» κτίρια πρώτης προβολής που ξεπερνούν ακόμα και τα 30 ευρώ το τ.μ. Αυτά τα κόστη οδηγούν πολλές επιχειρήσεις αντί μετακομίσουν σε υψηλότερο επιπέδου ακίνητο, να ανανεώσουν τις υφιστάμενες μισθώσεις, στοχεύοντας στη σταθερότητα.
Ένας ακόμη λόγος που υπάρχει μια καθίζηση στην ελληνική αγορά είναι ότι το Μαρούσι που αποτελεί σήμερα τη «Μέκκα» των γραφειακών αναπτύξεων, δεν έχει πλέον άλλα διαθέσιμα οικόπεδα για να γίνουν μεγάλες επενδύσεις. Βέβαια, όπως αναφέρει η έρευνα σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης γραφείων εξακολουθούν να έχουν τα Νότια Προάστια, καθώς παρά το γεγονός ότι η Lamda εγκατέλειψε προσωρινά το εν λόγω εγχείρημα, υπάρχουν λίγες αλλά υψηλού επιπέδου αναπτύξεις στην περιοχή. Ο λόγος για τo γραφειακό συγκρότημα συνολικής επιφάνειας2.393 τ.μ. στη Λ. Ποσειδώνος που αναπτύσσει η BriQ Properties αλλά και το «Ten BrinkeHub: The Syndesis» στο Ελληνικό, το 5ώροφο βιοκλιματικό κτίριο γραφείων της Ten Brinke.
Τι τελικά συμβαίνει στην ευρωπαϊκή αγορά γραφείων
Στην Ευρώπη τα ποσοστά κενών χώρων γραφείων παρέμειναν σταθερά στο 8,4% κατά το πρώτο τρίμηνο του 2024. Τα ενοίκια για γραφεία πρώτης προβολής συνεχίζουν να αυξάνονται, σημειώνοντας άνοδο κατά μέσο όρο της τάξεως του 3,6% τους τελευταίους μήνες. Συγκεκριμένα, οι μεγαλύτερες αυξήσεις εντοπίστηκαν στο Λονδίνο που τα ενοίκια είχαν άνοδο 15%, στο Ντίσελντορφ με 11% και στο Μόναχο με 10% τους τελευταίους 12 μήνες.
Η συρρίκνωση της οικοδομικής δραστηριότητας ήταν ιδιαίτερα σημαντική στη Γερμανία και τη Γαλλία, ενώ η Ιταλία κατέγραψε μέτρια μείωση τον Απρίλιο του 2024, καθώς οι νέες παραγγελίες μειώθηκαν και τα επίπεδα προσωπικού και οι αγορές υλικών περιορίστηκαν. Θετικό ήταν ότι η κατασκευαστική δραστηριότητα στο Ηνωμένο Βασίλειο επέστρεψε σε ανάπτυξη για πρώτη φορά μετά από εννέα μήνες, χάρη στην αύξηση των έργων ανακαίνισης και τη βελτίωση οικονομικού κλίματος.
Το ευρωπαϊκό βέβαια κόστος κατασκευής γραφείων έχει αυξηθεί κατά περίπου 50% από το 2019, ενώ η έλλειψη εργατικού δυναμικού έχει μεταθέσει τις ημερομηνίες ολοκλήρωσης των έργων. Το 33% των χώρων γραφείων που είχαν προγραμματιστεί να ολοκληρωθούν το 2023 δεν ολοκληρώθηκαν και μετατέθηκαν για το 2024 με το 2025.
Η επιφυλακτικότητα των δανειστών έχει επίσης αυξηθεί, με πολλές τράπεζες που έχουν χορηγήσει δάνεια για ανάπτυξη γραφείων να είναι τώρα πιο προσεκτικές. Οι ολοκληρώσεις γραφείων στην Ευρώπη μειώθηκαν επίσης κατά 32% σε ετήσια βάση, δηλαδή σε 3,3 εκατ. τ.μ. κατά τη διάρκεια του 2023, γεγονός που αποτελεί το χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων πέντε ετών
Σύμφωνα με τις δηλώσεις του Οδυσσέα Αθανασίου, φαίνεται ότι τα γραφεία δεν είναι πλέον τόσο της «μόδας», οπότε ακόμα και ορισμένοι χώροι του Vouliagmenis Mall που προορίζονταν για γραφειακή χρήση, θα δοθούν για νέα καταστήματα, καθώς υπάρχει πολύ μεγαλύτερη ζήτηση. Με τον ίδιο ωστόσο να τονίζει ότι το ζήτημα των γραφείων θα επανεξεταστεί το 2025, καθώς αυτή τη στιγμή οι τιμές που υπάρχουν στην αγορά δεν είναι ελκυστικές για τη Lamda Development.
Η ελαφρώς πτωτική ζήτηση που υπάρχει στον εν λόγω τομέα αποτυπώνεται και στην πρόσφατη έρευνα της Delphi Partners. Συγκεκριμένα, η ελληνική αγορά γραφείων το 2024 αποτελείται από τρεις διαφορετικές ταχύτητες. Η πρώτη αφορά τα «πράσινα» πιστοποιημένα γραφεία, τα οποία σε αριθμό δεν ξεπερνούν σήμερα τα 100. Η δεύτερη ταχύτητα αφορά ανακαινισμένα κτίρια που βρίσκονται πάνω σε οδικούς άξονες πρώτης προβολής και τρίτη κατηγορία, που είναι η μεγάλη πλειάδα των γραφείων στην Ελλάδα, είναι τα μη ανακαινισμένα κτίρια, που βρίσκονται σε θέσεις δεύτερης προβολής και δεν ενδιαφέρουν πλέον καθόλου τους επενδυτές.
Σήμερα, όπως αναφέρει η έρευνα, αν και υπάρχει ενδιαφέρον από ελληνικές και ξένες επιχειρήσεις να μετακομίσουν σε σύγχρονους γραφειακούς χώρους, τους πρώτους μήνες του 2024 έχει πραγματοποιηθεί ένας μικρός όγκος συναλλαγών. Αυτό φαίνεται και από το γεγονός ότι κατά τη διάρκεια του πρώτου τριμήνου, η δραστηριότητα των θεσμικών επενδυτών ήταν σημαντικά περιορισμένη και ο συνολικός όγκος επενδύσεων έφτασε μόλις στα 58 εκατομμύρια ευρώ. Οι περισσότερες συναλλαγές μάλιστα πραγματοποιήθηκαν ήταν κυρίως από εταιρείες ενέργειας και τράπεζες. Παράλληλα, η πτώση της δυναμικής των γραφείων, οφείλεται και στα υψηλά ενοίκια που έχουν σήμερα τα «πράσινα» κτίρια πρώτης προβολής που ξεπερνούν ακόμα και τα 30 ευρώ το τ.μ. Αυτά τα κόστη οδηγούν πολλές επιχειρήσεις αντί μετακομίσουν σε υψηλότερο επιπέδου ακίνητο, να ανανεώσουν τις υφιστάμενες μισθώσεις, στοχεύοντας στη σταθερότητα.
Ένας ακόμη λόγος που υπάρχει μια καθίζηση στην ελληνική αγορά είναι ότι το Μαρούσι που αποτελεί σήμερα τη «Μέκκα» των γραφειακών αναπτύξεων, δεν έχει πλέον άλλα διαθέσιμα οικόπεδα για να γίνουν μεγάλες επενδύσεις. Βέβαια, όπως αναφέρει η έρευνα σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης γραφείων εξακολουθούν να έχουν τα Νότια Προάστια, καθώς παρά το γεγονός ότι η Lamda εγκατέλειψε προσωρινά το εν λόγω εγχείρημα, υπάρχουν λίγες αλλά υψηλού επιπέδου αναπτύξεις στην περιοχή. Ο λόγος για τo γραφειακό συγκρότημα συνολικής επιφάνειας2.393 τ.μ. στη Λ. Ποσειδώνος που αναπτύσσει η BriQ Properties αλλά και το «Ten BrinkeHub: The Syndesis» στο Ελληνικό, το 5ώροφο βιοκλιματικό κτίριο γραφείων της Ten Brinke.
Τι τελικά συμβαίνει στην ευρωπαϊκή αγορά γραφείων
Στην Ευρώπη τα ποσοστά κενών χώρων γραφείων παρέμειναν σταθερά στο 8,4% κατά το πρώτο τρίμηνο του 2024. Τα ενοίκια για γραφεία πρώτης προβολής συνεχίζουν να αυξάνονται, σημειώνοντας άνοδο κατά μέσο όρο της τάξεως του 3,6% τους τελευταίους μήνες. Συγκεκριμένα, οι μεγαλύτερες αυξήσεις εντοπίστηκαν στο Λονδίνο που τα ενοίκια είχαν άνοδο 15%, στο Ντίσελντορφ με 11% και στο Μόναχο με 10% τους τελευταίους 12 μήνες.
Η συρρίκνωση της οικοδομικής δραστηριότητας ήταν ιδιαίτερα σημαντική στη Γερμανία και τη Γαλλία, ενώ η Ιταλία κατέγραψε μέτρια μείωση τον Απρίλιο του 2024, καθώς οι νέες παραγγελίες μειώθηκαν και τα επίπεδα προσωπικού και οι αγορές υλικών περιορίστηκαν. Θετικό ήταν ότι η κατασκευαστική δραστηριότητα στο Ηνωμένο Βασίλειο επέστρεψε σε ανάπτυξη για πρώτη φορά μετά από εννέα μήνες, χάρη στην αύξηση των έργων ανακαίνισης και τη βελτίωση οικονομικού κλίματος.
Το ευρωπαϊκό βέβαια κόστος κατασκευής γραφείων έχει αυξηθεί κατά περίπου 50% από το 2019, ενώ η έλλειψη εργατικού δυναμικού έχει μεταθέσει τις ημερομηνίες ολοκλήρωσης των έργων. Το 33% των χώρων γραφείων που είχαν προγραμματιστεί να ολοκληρωθούν το 2023 δεν ολοκληρώθηκαν και μετατέθηκαν για το 2024 με το 2025.
Η επιφυλακτικότητα των δανειστών έχει επίσης αυξηθεί, με πολλές τράπεζες που έχουν χορηγήσει δάνεια για ανάπτυξη γραφείων να είναι τώρα πιο προσεκτικές. Οι ολοκληρώσεις γραφείων στην Ευρώπη μειώθηκαν επίσης κατά 32% σε ετήσια βάση, δηλαδή σε 3,3 εκατ. τ.μ. κατά τη διάρκεια του 2023, γεγονός που αποτελεί το χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων πέντε ετών
