Έπειτα από σχεδόν έναν χρόνο αβεβαιότητας, η οικοδομή επιχειρεί να ξαναπάρει μπρος. Η πρόσφατη γνωμοδότηση του Συμβουλίου της Επικρατείας για το Προεδρικό Διάταγμα του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας βάζει τέλος, έστω προσωρινό, στο θεσμικό κενό που είχε αφήσει μετέωρες εκατοντάδες οικοδομικές άδειες. Με το νέο πλαίσιο, εισάγεται και επίσημα ο μηχανισμός του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, ένα εργαλείο που φιλοδοξεί να γεφυρώσει το χάσμα ανάμεσα στην ανάπτυξη και την περιβαλλοντική προστασία. Η απόφαση του ΣτΕ ανάβει το «πράσινο φως» για την προώθηση του Προεδρικού Διατάγματος, υπό την προϋπόθεση ότι θα ενσωματωθούν κάποιες τεχνικές παρατηρήσεις. Το Διάταγμα θα καθορίζει τι σημαίνει «έναρξη οικοδομικών εργασιών» και θα θέτει το πλαίσιο εφαρμογής των Ειδικών Σχεδίων Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ), δηλαδή τον μηχανισμό μέσω του οποίου οι οικοδομές που είχαν μπλοκάρει θα μπορούν να προχωρήσουν.

Η βασική ιδέα είναι ότι κάθε άδεια που είχε εκδοθεί με τα «μπόνους» του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), όπως αυξημένος συντελεστής δόμησης ή μεγαλύτερο ύψος, θα μπορεί να νομιμοποιηθεί εκ νέου, αρκεί ο ιδιοκτήτης ή ο εργολάβος να καταβάλει ένα ειδικό περιβαλλοντικό τέλος. Τα χρήματα αυτά δεν θα πηγαίνουν στο δημόσιο ταμείο, αλλά θα συγκεντρώνονται σε λογαριασμό του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων και θα διατίθενται αποκλειστικά για έργα αναβάθμισης του αστικού περιβάλλοντος. Οι παρεμβάσεις μπορεί να περιλαμβάνουν αναπλάσεις δημόσιων χώρων, δενδροφυτεύσεις, αποκατάσταση διατηρητέων, κατεδάφιση αυθαιρέτων ή δράσεις για κλιματικά ουδέτερες πόλεις. Τα έργα θα καθορίζονται ανά δήμο, μέσα από τα ΕΣΠΙΑΠ, και θα χρηματοδοτούνται με τη συνδρομή του Πράσινου Ταμείου ή ιδιωτικών χορηγιών.

Οικοδομή: Οι κατηγορίες αδειών και το κόστος

Η ρύθμιση αφορά δύο κατηγορίες οικοδομών: * Εκείνες που έχουν ακυρωθεί ή τελούν υπό δικαστική προσφυγή, με προβλεπόμενο περιβαλλοντικό τέλος 8%. * Εκείνες που έχουν ενταχθεί σε προγράμματα όπως το RRF ή το ΕΣΠΑ, όπου το τέλος αυξάνεται στο 15%. Η έγκριση της συνέχισης των εργασιών θα περνά από φίλτρο: απαιτείται γνωμοδότηση από το ΚΕΣΥΠΟΘΑ και το ΚΕΣΑ, τα οποία θα εξετάζουν την κάθε περίπτωση με τεχνικά, νομικά και οικονομικά κριτήρια. Η αγορά, πάντως, δεν κρύβει τον προβληματισμό της. Το νέο σύστημα χαρακτηρίζεται από επαγγελματίες του χώρου «βαρύ και δαπανηρό», καθώς το τέλος υπολογίζεται βάσει της αντικειμενικής αξίας. Ενδεικτικά, για πατάρι 100 τ.μ. σε περιοχή με τιμή ζώνης €2.000/τ.μ., το ποσό μπορεί να αγγίξει τις 16.000 ευρώ, ενώ για ακίνητα ενταγμένα σε χρηματοδοτικά εργαλεία το τέλος μπορεί να ξεπεράσει τις 30.000 ευρώ.

Οι επόμενες κινήσεις

Το Ανώτατο Δικαστήριο, μολονότι ενέκρινε την κατεύθυνση του Διατάγματος, επέβαλε μια κρίσιμη ασφαλιστική δικλίδα: πριν από κάθε εφαρμογή ΕΣΠΙΑΠ θα πρέπει να υπάρχει περιβαλλοντική προεκτίμηση, ώστε να διαπιστώνεται αν χρειάζεται Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ). Το ΥΠΕΝ οφείλει τώρα να προσαρμόσει το τελικό κείμενο, πριν περάσει στην έκδοση των υπουργικών αποφάσεων που θα καθορίσουν τις λεπτομέρειες υπολογισμού και ελέγχου. Παρά την πρόοδο, η εικόνα παραμένει θολή. Μηχανικοί και επενδυτές περιμένουν τις τελικές αποφάσεις για να γνωρίζουν αν οι άδειες που έχουν «παγώσει» θα μπορέσουν πράγματι να ενεργοποιηθούν. Οι καθυστερήσεις έχουν ήδη προκαλέσει απώλειες εκατομμυρίων και έντονη στασιμότητα στον κλάδο. Η συζήτηση γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό φαίνεται πως δεν θα λήξει σύντομα. Στην πράξη, οι αμφισβητήσεις του ΣτΕ και οι αλλεπάλληλες τροποποιήσεις έχουν αποδυναμώσει τη νομική ασφάλεια, αποτρέποντας νέες επενδύσεις. Στελέχη της αγοράς θεωρούν πλέον αναπόφευκτη μια ριζική αναθεώρηση του πλαισίου, με τη σύνταξη ενός εντελώς νέου, ενιαίου κανονισμού, που θα εξισορροπεί την ανάπτυξη με τη βιωσιμότητα. Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ), αν και προβάλλονται ως λύση, κινούνται με αργούς ρυθμούς. Μέχρι να ολοκληρωθούν, ο κλάδος θα συνεχίσει να λειτουργεί με αποσπασματικές ρυθμίσεις, χωρίς σαφή προοπτική.

Παράλληλα, η υπόθεση του ΝΟΚ παίρνει και ευρωπαϊκή τροπή. Το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου στο Στρασβούργο έκανε δεκτή την προσφυγή Ελλήνων κατασκευαστών που ζητούν την προστασία των αδειών δόμησης που είχαν εκδοθεί έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024, ανεξαρτήτως του αν είχαν ξεκινήσει οι εργασίες. Η αποδοχή της προσφυγής, κάτι που συμβαίνει μόλις στο 5% των περιπτώσεων, θεωρείται ένδειξη ότι το Δικαστήριο αναγνωρίζει τη βαρύτητα του ζητήματος και την πιθανή προσβολή των περιουσιακών δικαιωμάτων. Η δίκη αναμένεται μέσα στο πρώτο εξάμηνο του 2026 και μπορεί να δημιουργήσει δεδικασμένο για παρόμοιες υποθέσεις σε ευρωπαϊκό επίπεδο. Η επόμενη περίοδος θα είναι καθοριστική. Το αν η νέα ρύθμιση θα αποτελέσει πραγματική επανεκκίνηση ή ακόμα ένα μεταβατικό στάδιο εξαρτάται από την ταχύτητα και τη σαφήνεια των κυβερνητικών κινήσεων. Προς το παρόν, η οικοδομή κρατά την ανάσα της, περιμένοντας να δει αν το περιβαλλοντικό ισοδύναμο θα αποδειχθεί σωσίβιο ή τροχοπέδη. 

Δημοσιεύτηκε στο ένθετο MoneyPro της εφημερίδας Παραπολιτικά