Την τελευταία δεκαετία, η ελληνική αγορά κατοικίας δεν κινήθηκε απλώς σε συνθήκες ισχυρής ανάπτυξης, αλλά μέσα σε ένα ιδιόμορφο καθεστώς διπλής χρηματοδότησης, το οποίο επηρέασε καθοριστικά τη δομή και τη δυναμική της. Από τη μία πλευρά, το τραπεζικό σύστημα επανήλθε σταδιακά στη στεγαστική πίστη, έπειτα από μια μακρά περίοδο απομόχλευσης, με αυστηρά πιστοδοτικά κριτήρια και περιορισμένη διάθεση ανάληψης κινδύνου. Από την άλλη, η Χρυσή Βίζα λειτούργησε ως ένας ανεξάρτητος και σε μεγάλο βαθμό αποσυνδεδεμένος μηχανισμός εισροής κεφαλαίων, προσφέροντας ρευστότητα σε μια αγορά που για χρόνια στερούνταν την εγχώρια χρηματοδότηση. Η συνύπαρξη αυτών των δύο πηγών κεφαλαίων δεν υπήρξε ισόρροπη.

Διαβάστε: Στεγαστικό: Τέλος οι βραχυχρόνιες μισθώσεις για επενδυτές - Μπαίνει "κόφτης" στις αγορές ακινήτων μέσω Golden Visa

Για μεγάλο διάστημα, η τραπεζική πίστη υπολειτουργούσε, ενώ τα ξένα κεφάλαια μέσω της Χρυσής Βίζας κινούνταν με σταθερούς ρυθμούς, δημιουργώντας ένα παράλληλο σύστημα ζήτησης. Σε αυτό το πλαίσιο, η αγορά κατοικίας δεν ανέκαμψε ομοιόμορφα, αλλά μέσα από επιλεκτικές εστίες έντονης δραστηριότητας, κυρίως σε περιοχές με υψηλή επενδυτική ορατότητα και διεθνή απήχηση.

Η επίδραση της Χρυσής Βίζας υπερέβη κατά πολύ την απλή αύξηση των συναλλαγών. Σταδιακά, διαμόρφωσε μια διακριτή κατηγορία ζήτησης, με συγκεκριμένα οικονομικά όρια, γεωγραφική στόχευση και επενδυτική λογική. Οι αγορές που επηρεάστηκαν περισσότερο ήταν τα μεγάλα αστικά κέντρα, με αιχμή την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, καθώς και επιλεγμένες τουριστικές περιοχές, όπου η παρουσία ξένων επενδυτών λειτούργησε ως σταθεροποιητικός παράγοντας σε μια περίοδο που η εγχώρια ζήτηση βρισκόταν ακόμη σε φάση ανασύνταξης. Σε όρους κεφαλαίων, το αποτύπωμα του προγράμματος είναι ιδιαίτερα ισχυρό.

Με βάση το εκάστοτε ελάχιστο όριο επένδυσης, εκτιμάται ότι από το 2014 έως και το τέλος του 2025 έχουν εισρεύσει στην ελληνική αγορά ακινήτων μέσω της Χρυσής Βίζας τουλάχιστον 10 δισ. ευρώ. Πρόκειται για ένα ποσό που αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα, αν συνεκτιμηθεί ότι κατευθύνθηκε σε μια αγορά όπου η στεγαστική πίστη παρέμενε για μεγάλο χρονικό διάστημα υποτονική.

Οι άμεσες επιδράσεις της Χρυσής Βίζας στην αγορά

Πέρα, όμως, από το άμεσο οικονομικό μέγεθος, η Χρυσή Βίζα είχε και έμμεσες επιδράσεις στη συνολική κινητικότητα της αγοράς. Σε πολλές περιπτώσεις, τα κεφάλαια που εισέρρευσαν μέσω πωλήσεων σε ξένους επενδυτές ανακυκλώθηκαν στην εγχώρια αγορά, είτε για την κάλυψη ιδίων στεγαστικών αναγκών των πωλητών είτε για νέες επενδύσεις. Με αυτόν τον τρόπο, το πρόγραμμα λειτούργησε ως καταλύτης για δευτερογενείς συναλλαγές, ενισχύοντας τη συνολική ρευστότητα και τη λειτουργία της αγοράς. Σήμερα, η σημασία της Χρυσής Βίζας αποτυπώνεται λιγότερο στον όγκο των κεφαλαίων και περισσότερο στη σύνθεση της ζήτησης που έχει διαμορφώσει.

Οι αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο οδήγησαν σε έναν σαφέστερο διαχωρισμό των επιμέρους τμημάτων της αγοράς. Παραμένει ενεργή η κατηγορία επενδύσεων στο κατώτατο όριο των 250.000 ευρώ, ωστόσο η δεξαμενή των διαθέσιμων ακινήτων σε αυτό το εύρος έχει περιοριστεί δραστικά. Πλέον, το συγκεκριμένο όριο καθίσταται εφικτό σχεδόν αποκλειστικά μέσω ακινήτων που προκύπτουν από αλλαγή χρήσης, όπως μετατροπές πρώην γραφείων, αποθηκών ή βιομηχανικών κτιρίων σε κατοικίες. Η εξέλιξη αυτή έχει ευρύτερες πολεοδομικές και κοινωνικές προεκτάσεις, καθώς επιταχύνει την ανακαίνιση παλαιών κτιρίων και επηρεάζει τη λειτουργική αναδιάρθρωση γειτονιών που βρίσκονται σε φάση μετασχηματισμού.

Παράλληλα, ενισχύεται η αγορά εξοχικής κατοικίας, όπου το ελάχιστο όριο επένδυσης έχει ανέλθει στα 400.000 ευρώ. Σε αυτήν την κατηγορία, οι αποφάσεις αγοράς συνδέονται περισσότερο με ποιοτικά χαρακτηριστικά -όπως η τοποθεσία, οι υποδομές και η προοπτική ιδιοχρησίας- και λιγότερο με τη λογική της ελάχιστης συμμόρφωσης προς το πρόγραμμα.Αντίθετα, το τμήμα των ακινήτων υψηλής αξίας των 800.000 ευρώ, που αφορά το σύνολο της Αττικής, τον Δήμο Θεσσαλονίκης και τα μεγάλα νησιά, εμφανίζει μέχρι στιγμής πιο συγκρατημένη δυναμική. Το στοιχείο αυτό δείχνει ότι το ενδιαφέρον των επενδυτών δεν μετατοπίστηκε αυτόματα προς τα ακριβότερα τμήματα της αγοράς, αλλά παραμένει επιλεκτικό και προσεκτικό.

Τα στατιστικά

Το προφίλ των επενδυτών διατηρεί σε γενικές γραμμές τη βασική του δομή. Οι Κινέζοι επενδυτές εξακολουθούν να αποτελούν τη μεγαλύτερη ομάδα, συγκεντρώνοντας περίπου το 45%-50% των αρχικών αδειών. Ακολουθούν οι Τούρκοι επενδυτές, με αυξανόμενη παρουσία τα τελευταία χρόνια και ποσοστά που κινούνται πλέον μεταξύ 15% και 20%. Παράλληλα, καταγράφεται σταθερή συμμετοχή επενδυτών από τη Μέση Ανατολή, ενώ αυξητική τάση εμφανίζουν επενδυτές από το Ηνωμένο Βασίλειο, το Ισραήλ και τις Ηνωμένες Πολιτείες, γεγονός που υποδηλώνει σταδιακή γεωγραφική διεύρυνση του ενδιαφέροντος.

Το 2025 λειτούργησε ως έτος εξομάλυνσης. Μετά την έντονη κινητικότητα της διετίας 2023-2024, όταν οι επικείμενες αλλαγές στα όρια επένδυσης οδήγησαν σε κύμα πρόωρων αιτήσεων, ο αριθμός των νέων αιτήσεων υποχώρησε. Κατατέθηκαν συνολικά 6.978 αιτήσεις, έναντι 9.289 το 2024, με σχεδόν 2.932 να συγκεντρώνονται στο πρώτο τρίμηνο, στο πλαίσιο της μεταβατικής ρύθμισης για επενδυτές με προσύμφωνα πριν από την 1η Αυγούστου 2024. Μετά τη λήξη της μεταβατικής περιόδου, ο ρυθμός υποβολής αιτήσεων περιορίστηκε αισθητά.

Παρά τη μείωση των νέων αιτήσεων, το συνολικό αποτύπωμα του προγράμματος παραμένει ισχυρό. Στο τέλος του 2025, οι άδειες μόνιμου επενδυτή σε ισχύ, μαζί με τις εκκρεμείς αιτήσεις και τις ανανεώσεις, εκτιμάται ότι προσέγγιζαν τις 40.000. Το στοιχείο αυτό επιτρέπει μια πιο ώριμη αποτίμηση της Χρυσής Βίζας: Οχι μόνο ως εργαλείου προσέλκυσης κεφαλαίων, αλλά ως μηχανισμού που, για περισσότερο από μία δεκαετία, επηρέασε σε βάθος τη σύνθεση, τη γεωγραφία και τη λειτουργία της ελληνικής αγοράς κατοικίας.

Δημοσιεύθηκε στα Παραπολιτικά