Το στεγαστικό εξελίσσεται σε ένα από τα μεγαλύτερα κοινωνικά και οικονομικά προβλήματα της χώρας, με τις τιμές των κατοικιών και τα ενοίκια να αυξάνονται διαρκώς και χιλιάδες πολίτες να δυσκολεύονται να βρουν προσιτή στέγη. Ωστόσο, σύμφωνα με νέα μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, η βασική αιτία δεν βρίσκεται αποκλειστικά στην περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα ή στη χαμηλή παραγωγή νέων κατοικιών. Οι ερευνητές καταλήγουν στο συμπέρασμα ότι ένα σημαντικό μέρος του προβλήματος συνδέεται με το γεγονός ότι μεγάλο τμήμα του υπάρχοντος οικιστικού αποθέματος παραμένει αναξιοποίητο και εκτός αγοράς. Ενώ η χώρα διαθέτει εκατομμύρια κατοικίες, ένα τεράστιο ποσοστό παραμένει κλειστό, χωρίς να προσφέρεται ούτε για ενοικίαση ούτε για πώληση, περιορίζοντας δραστικά τη διαθέσιμη προσφορά και συμβάλλοντας στην άνοδο των τιμών. 

Διαβάστε: Επισκευές σε νοικιασμένο σπίτι: Πότε πληρώνει ο ιδιοκτήτης και πότε ο ενοικιαστής

Στεγαστικό: Το παράδοξο με τα εκατομμύρια κλειστά σπίτια

Η μελέτη που δημοσιοποίησε το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή εξετάζει τα στοιχεία της Απογραφής Πληθυσμού και Κατοικιών του 2021 και αναδεικνύει ένα εντυπωσιακό παράδοξο της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Σύμφωνα με τα στοιχεία, το συνολικό απόθεμα κατοικιών στη χώρα ξεπερνά τα 2,2 εκατομμύρια κατοικίες. Παρ’ όλα αυτά, περίπου το34,5% των κατοικιών δηλώνεται ως κενό.

Οι συντάκτες της μελέτης επισημαίνουν ότι η ύπαρξη τόσο μεγάλου αριθμού κενών κατοικιών φαίνεται αρχικά να έρχεται σε αντίθεση με τη συνεχή άνοδο των τιμών των ακινήτων και των ενοικίων. Όμως η πραγματικότητα είναι πιο σύνθετη. Ένα σπίτι που χαρακτηρίζεται κενό δεν σημαίνει απαραίτητα ότι είναι διαθέσιμο στην αγορά. Πολλά ακίνητα παραμένουν εκτός εκμετάλλευσης λόγω κληρονομικών διαφορών, νομικών εκκρεμοτήτων, κακής κατάστασης, περιορισμένης ζήτησης στις περιοχές όπου βρίσκονται ή άλλων παραγόντων.

Η ανάλυση δείχνει ότι την περίοδο 2011-2021, παρά το γεγονός ότι ο συνολικός αριθμός κατοικιών αυξήθηκε κατά 3,5%, οι κατοικίες που ήταν διαθέσιμες για μακροχρόνια ενοικίαση μειώθηκαν κατά 10,4%, ενώ εκείνες που προσφέρονταν προς πώληση μειώθηκαν κατά 33,1%. Την ίδια στιγμή, οι αδρανείς κατοικίες αυξήθηκαν από περίπου 1,71 εκατ. σε 1,81 εκατ. σπίτια.

Η περιορισμένη προσφορά ανεβάζει τις τιμές

Οι ερευνητές τονίζουν ότι η μερική ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας δεν αρκεί από μόνη της για να λύσει το πρόβλημα. Κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης η οικοδομή σχεδόν κατέρρευσε και, παρότι καταγράφεται βελτίωση τα τελευταία χρόνια, οι επενδύσεις σε κατοικίες παραμένουν σημαντικά χαμηλότερες σε σχέση με τα προ κρίσης επίπεδα.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της μελέτης, οι επενδύσεις σε κατοικίες το 2025 αντιστοιχούσαν μόλις στο 3,1% του ΑΕΠ, όταν ο μέσος όρος στην Ευρωπαϊκή Ένωση ανέρχεται στο 5%, ενώ στα μέσα της δεκαετίας του 2000 ξεπερνούσαν το 10% του ΑΕΠ. Παράλληλα, οι ξένες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων αυξήθηκαν μετά το 2019 και ξεπερνούν τα 800 εκατ. ευρώ ετησίως, χωρίς όμως αυτό να σημαίνει ότι αυξάνεται αντίστοιχα η προσφορά κατοικιών για τους Έλληνες πολίτες.

Μέσα από ειδικό μακροοικονομικό μοντέλο, οι συντάκτες της μελέτης εκτιμούν ότι η μειωμένη αξιοποίηση των διαθέσιμων κατοικιών μπορεί να ευθύνεται για αύξηση έως και 19,1% στις πραγματικές τιμές των ακινήτων. Μάλιστα, σε ένα σενάριο όπου οι οικιστικές επενδύσεις δεν είχαν ανακάμψει καθόλου, η επίδραση αυτή θα μπορούσε να φθάσει ακόμη και το 26,7%.

Ακόμη πιο εντυπωσιακό είναι το συμπέρασμα ενός δεύτερου υποθετικού σεναρίου. Αν η Ελλάδα επέστρεφε σταδιακά στα χαμηλότερα επίπεδα κενών κατοικιών που καταγράφονταν το 2001 και σημαντικό μέρος των αδρανών ακινήτων επέστρεφε στην αγορά μέσα σε έξι χρόνια, οι πραγματικές τιμές των κατοικιών θα μπορούσαν να υποχωρήσουν από 15,5% έως 24,6%.

Οι πέντε προτάσεις για να επιστρέψουν σπίτια στην αγορά

Με βάση τα ευρήματα της έρευνας, το Γραφείο Προϋπολογισμού του Κράτους προτείνει πέντε βασικούς άξονες πολιτικής για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος.

Ο πρώτος αφορά την επιτάχυνση της επίλυσης κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων, ώστε περισσότερα ακίνητα να μπορούν να αξιοποιηθούν. Ο δεύτερος περιλαμβάνει φορολογικά κίνητρα για τις μακροχρόνιες μισθώσεις, προκειμένου να γίνουν πιο ελκυστικές σε σχέση με τις βραχυχρόνιες.

Ο τρίτος άξονας αφορά τη στήριξη των ανακαινίσεων μέσω επιδοτήσεων ή πράσινων δανείων, υπό την προϋπόθεση ότι τα ακίνητα θα διατεθούν στη συνέχεια για μακροχρόνια μίσθωση. Ο τέταρτος προβλέπει παρεμβάσεις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ιδιαίτερα σε περιοχές υψηλής ζήτησης, ώστε να επιστρέψουν περισσότερα ακίνητα στη συμβατική αγορά κατοικίας.

Τέλος, η πέμπτη πρόταση αφορά δημόσιες επενδύσεις και μέτρα ενίσχυσης της οικοδομικής δραστηριότητας, όπως ταχύτερες αδειοδοτήσεις, μείωση του κατασκευαστικού κόστους και ανάπτυξη κοινωνικής και προσιτής κατοικίας σε περιοχές όπου οι ανάγκες είναι μεγαλύτερες.

Το βασικό συμπέρασμα της μελέτης είναι σαφές: η Ελλάδα δεν χρειάζεται μόνο περισσότερα νέα σπίτια. Χρειάζεται να αξιοποιήσει αποτελεσματικότερα τα σπίτια που ήδη διαθέτει. Η ενεργοποίηση ακόμη και ενός μέρους του σημερινού ανενεργού οικιστικού αποθέματος θα μπορούσε να αποτελέσει καθοριστικό βήμα για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος που πιέζει ολοένα και περισσότερα νοικοκυριά.