Ακόµα ένα βήµα για την ψηφιοποίηση της διαδικασίας µεταβίβασης ακινήτων επιχειρεί η κυβέρνηση, σε µια προσπάθεια να επιταχυνθούν οι αγοραπωλησίες και να περιοριστεί το βάρος της συγκέντρωσης των δεκάδων εγγράφων και πιστοποιητικών που απαιτούνται για την ολοκλήρωση µιας συναλλαγής.

Με πρωτοβουλία του αρµόδιου υπουργού Οικονοµικών, Χρ. Σταϊκούρα, και σε στενή συνεργασία µε τον υπουργό Ψηφιακής ∆ιακυβέρνησης, Κυριάκο Πιερρακάκη, τις επόµενες εβδοµάδες προβλέπεται να ξεκινήσει, σε πιλοτική µορφή, η λειτουργία του ενιαίου ηλεκτρονικού φακέλου µεταβίβασης ακινήτου, όπου θα συλλέγονται όλα τα απαιτούµενα δικαιολογητικά για τη σύνταξη των συµβολαίων για τις µεταβιβάσεις ακινήτων.

Ουσιαστικά, θα πρόκειται για µια ηλεκτρονική πλατφόρµα, που θα χειρίζεται ο συµβολαιογράφος. Σε αυτή θα ζητούνται και στη συνέχεια θα συγκεντρώνονται από εκείνον όλα τα σχετικά έγγραφα και δικαιολογητικά, προκειµένου στη συνέχεια να συνταχθεί το συµβόλαιο. Οι συµβαλλόµενοι θα παρέχουν τις απαιτούµενες εξουσιοδοτήσεις, προκειµένου στη συνέχεια ο συµβολαιογράφος να ζητά από τους αρµόδιους φορείς τα αντίστοιχα έγγραφα. Μεταξύ αυτών είναι το Κτηµατολόγιο, το ΤΕΕ, οι κατά τόπους δήµοι, ο ΕΦΚΑ και οι εφορίες. 

My Property

Σηµαντικές αλλαγές προωθεί και η ΑΑ∆Ε υπό τον Γ. Πιτσιλή µε περαιτέρω ψηφιοποίηση της πλατφόρµας «My Property» για την αυτόµατη ενηµέρωση του Ε9 και κατάργηση πιστοποιητικών. Στην πράξη, βέβαια, η πλατφόρµα αυτή δεν έρχεται να περιορίσει την απαιτούµενη γραφειοκρατία, αλλά µόνο να απαλλάξει τους πολίτες από την ανάγκη να αφιερώσουν τον προσωπικό τους χρόνο, προκειµένου να συγκεντρώσουν τα σχετικά δικαιολογητικά.

Ο τελικός χρόνος ολοκλήρωσης της κάθε συναλλαγής θα συνεχίσει να εξαρτάται από την ανταπόκριση των επιµέρους φορέων στην υποβολή των αιτηµάτων. Οπου αυτή γίνεται ηλεκτρονικά, οι χρόνοι πράγµατι µειώνονται σηµαντικά. Οπου απαιτείται συνδροµή υπαλλήλων, παρατηρούνται σηµαντικές καθυστερήσεις, καθώς η Πολιτεία δεν έχει φροντίσει να επανδρώσει τις αρµόδιες υπηρεσίες, προκειµένου να είναι σε θέση να ανταποκρίνονται στα αιτήµατα των πολιτών.

Ψηφιοποίηση

Για παράδειγµα, ο ∆ήµος Αθηναίων έχει ολοκληρώσει το έργο της ψηφιοποίησης των παρεχόµενων υπηρεσιών. Συνολικά 207 υπηρεσίες µπορούν πλέον να ολοκληρωθούν ψηφιακά. Αν π.χ. απαιτείται µια ληξιαρχική πράξη θανάτου, αυτή εκδίδεται εντός, το πολύ, δύο εργάσιµων ηµερών ηλεκτρονικά, χωρίς ουρές και ταλαιπωρία. Στην περίπτωση των ακινήτων, η χορήγηση βεβαίωσης πληρωµής ΤΑΠ (Τέλος Ακίνητης Περιουσίας) γίνεται εντός ολίγων λεπτών (!), µε ευθύνη του συµβολαιογράφου (ο οποίος ζητά αντίγραφα πληρωµών λογαριασµών της ∆ΕΗ από τον πωλητή).

Αλλοι δήµοι εφαρµόζουν διαφορετική πολιτική και κάνουν οι ίδιοι τις εκκαθαρίσεις, µε αποτέλεσµα σε κάποιες περιπτώσεις να χρειάζονται ακόµα και τρεις εβδοµάδες για να χορηγηθεί το σχετικό αντίγραφο. Αυτό δεν πρόκειται να αλλάξει µε τη νέα πλατφόρµα. Απλώς, αντί να αιτείται το σχετικό έγγραφο ο πωλητής/ιδιοκτήτης, θα το αιτείται ο συµβολαιογράφος.

Μεταξύ άλλων, για την ολοκλήρωση της πώλησης ενός διαµερίσµατος χρειάζονται πιστοποιητικό καταβολής ΕΝΦΙΑ και ΤΑΠ, αποδεικτικό φορολογικής και ασφαλιστικής ενηµερότητας, δήλωση φόρου δωρεάς/γονικής παροχής/ κληρονοµιάς ή δήλωση φόρου µεταβίβασης ακινήτου, πιστοποιητικό ΤΗΣ περί µη οφειλής φόρου κληρονοµιάς-δωρεάς, πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, πιστοποιητικό κτηµατογραφούµενου ακινήτου από το Κτηµατολόγιο και από τον περασµένο Απρίλιο και ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου.



«Παιδικές ασθένειες»

Η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, που έχει ξεκινήσει πλέον να εφαρµόζεται για όλα τα πωλούµενα ακίνητα, έχει φέρει νέες ανατροπές στις αγοραπωλησίες. Το νέο στοιχείο σε σχέση µε ό,τι ίσχυε µέχρι πρότινος έγκειται στην ανάγκη των µηχανικών να συλλέξουν συγκριτικά στοιχεία για την εικόνα των ακινήτων, µε βάση τα σχέδια που έχουν εγκριθεί από τις κατά τόπους πολεοδοµίες, όσα περιλαµβάνονται στις πράξεις σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών και φυσικά στα συµβόλαια πώλησης ή στις γονικές παροχές που τυχόν έχουν µεσολαβήσει κατά τη διάρκεια «ζωής» του προς πώληση ακινήτου.

Αν, µάλιστα, δεν βρεθούν τα σχέδια στην αρµόδια Πολεοδοµία, το πρόβληµα είναι πολύ σηµαντικότερο, καθώς ενδέχεται να µαταιώσει πλήρως την αγοραπωλησία, καθώς δεν είναι πάντα εύκολος ο τρόπος να «θεραπευτεί» κάτι τέτοιο, ιδίως αν το ακίνητο κατασκευάστηκε τις δεκαετίες του ’50 και του ’60.

Σε αυτές τις περιπτώσεις, η αναζήτηση των σχεδίων π.χ. από τον ίδιο τον κατασκευαστή ή από τις πράξεις σύστασης είναι συχνά µάταια διαδικασία. Στο πλαίσιο αυτό, ο πρόεδρος του ΤΕΕ, Γ. Στασινός, φέρεται να έχει προαναγγείλει την κατάθεση νοµοθετικής πρότασης προς την κυβέρνηση, για να ρυθµιστεί το πρόβληµα. Οπως εύλογα αντιλαµβάνεται κανείς, όσο πιο παλιό το ακίνητο τόσο συχνότερα τα ζητήµατα που προκύπτουν, καθώς το ενδεχόµενο ασυµφωνίας των αριθµών (από τα τ.µ. της επιφάνειας µέχρι επιµέρους στοιχεία του ακινήτου) είναι εξαιρετικά µεγάλο.

«Πληµµελής»

Όπως αναφέρουν συµβολαιογράφοι, αποτελούσε κοινή πρακτική στην αγορά να υπάρχουν διαφορές ανάµεσα στα σχέδια που υπέβαλλαν οι κατασκευαστές και στο τι τελικά κατασκεύαζαν, δεδοµένου ότι επί δεκαετίες ο έλεγχος ήταν πληµµελής. Αυτή ακριβώς η απουσία ελέγχου έρχεται σήµερα να διορθωθεί, µετατρέποντας την πώληση σε ένα είδος ελέγχου κάθε τυχόν παρανοµίας και αυθαιρεσίας που µπορεί να έχει γίνει στο ακίνητο, είτε κατά τον χρόνο κατασκευής του είτε στην πορεία των ετών.

Στην πλειονότητα των περιπτώσεων, οι ιδιοκτήτες είναι εντελώς ανυποψίαστοι και άµοιροι ευθυνών, δεδοµένου ότι συχνά πρόκειται για παρανοµίες που συντελέστηκαν πριν από 50, 60, ακόµα και 70 χρόνια! Το αποτέλεσµα είναι να δηµιουργούνται σοβαρές καθυστερήσεις, τουλάχιστον 2-3 µηνών, στην ολοκλήρωση µιας µεταβίβασης, ακυρώνοντας στην πράξη τα βήµατα προόδου, που όντως έχουν γίνει στην ευκολία συγκέντρωσης των υπόλοιπων δικαιολογητικών.

Τα έγγραφα

Τα απαιτούμενα πιστοποιητικά και συνοδευτικά έγγραφα:
  • Αποδεικτικό φορολογικής ενηµερότητας πωλητή Ν. 1882/1990: Σε κάθε µεταβιβαστικό συµβόλαιο ακινήτου, επαχθούς ή χαριστικής αιτίας, σύσταση εµπράγµατου δικαιώµατος επί ακινήτου, διανοµή κοινών ακινήτων, ανταλλαγή ακινήτων και σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ή τροποποίησης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ή, µόνο σε συµβόλαιο µεταβίβασης ακινήτου ή σύστασης εµπράγµατου δικαιώµατος επ’ αυτού από επαχθή αιτία, αντί του ανωτέρω αποδεικτικού ενηµερότητας βεβαίωση οφειλής του µεταβιβάζοντος προς το ∆ηµόσιο, µε τον όρο της παρακράτησης του ποσού της οφειλής από το τίµηµα της αγοραπωλησίας και της απόδοσής του στο ∆ηµόσιο από τον συµβολαιογράφο ή την Αρχή ή το πιστωτικό ίδρυµα που θα χορηγήσει το δάνειο.
  • Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, Ν. 4174/2013: Σε κάθε υποσχετική ή εκποιητική δικαιοπραξία, µε την οποία συστήνονται, µεταβάλλονται, αλλοιώνονται ή µεταβιβάζονται, από οποιαδήποτε αιτία, δικαιώµατα επί ακινήτου ή παρέχεται δικαίωµα προσηµείωσης ή υποθήκης σε αυτό και, σε αποδοχή κληρονοµιάς, για τα τελευταία πέντε έτη, πιστοποιητικό εξόφλησης του αναλογούντος φόρου βάσει δήλωσης όλων των αναγραφόµενων ετών/έχει απαλλαγεί βάσει δήλωσης και για τα ίδια ως άνω οριζόµενα έτη έχει εξοφλήσει τον ΦΑΠ και τον ΕΝΦΙΑ/έχει ρυθµίσει ή διαζευκτικά ή σωρευτικά µε το παραπάνω πιστοποιητικό.
  • ∆ήλωση φόρου µεταβίβασης ακινήτου ή ΦΠΑ 24% και το διπλότυπο είσπραξης του φόρου για το συµβόλαιο ή δήλωση φόρου δωρεάς - γονικής παροχής - κληρονοµιάς στη ΔΟΥ του ακινήτου.
  • Πιστοποιητικό ∆ΟΥ περί µη οφειλής φόρου κληρονοµίας - δωρεάς, Ν. 2961/2001. Σε κάθε συµβόλαιο µε το οποίο µεταβιβάζεται η κυριότητα ή συστήνεται εµπράγµατο δικαίωµα σε ακίνητο ή κινητό που αποκτήθηκε αιτία θανάτου ή δωρεάς ή γονικής παροχής ή προίκας, καθώς και όταν εξοφλείται ή εκχωρείται εν όλω ή εν µέρει απαίτηση που αποκτήθηκε από κάποια από τις πιο πάνω αιτίες, από τη ∆ΟΥ του ακινήτου.
  • ∆ήλωση φόρου υπεραξίας Ν. 4152/2013 στη ∆ΟΥ εισοδήµατος του πωλητή, αν απέκτησε το πωλούµενο ακίνητο από οποιαδήποτε αιτία µετά την 1η/1/2013 (υπό αναστολή µέχρι την 31η/12/2019).
  • Βεβαίωση δήµου περί µη οφειλής ΤΑΠ, επί ποινή ακυρότητας του συµβολαίου, Ν. 4483/2017.
  • Βεβαίωση δήµου περί υποβολής δήλωσης ιδιοκτησίας ή µη οφειλής εισφοράς σε χρήµα, Ν. 1337/1983. Σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή και σε αποδοχή κληρονοµιάς που αφορά ακίνητο που εντάχθηκε στο σχέδιο σύµφωνα µε τις διατάξεις του Ν. 1337/1983.
  • Βεβαίωση ασφαλιστικής ενηµερότητας: Σε κάθε µεταβιβαστικό συµβόλαιο ακινήτου, επαχθούς ή χαριστικής αιτίας, του µεταβιβάζοντος, εκδοθείσα από το ΙΚΑ, άλλως υπεύθυνη δήλωση ότι εµπίπτει σε εξαίρεση και δεν απαιτείται.
*Δημοσιεύτηκε στα Παραπολιτικά στις 11 Φεβρουαρίου 2023.