Ξέφυγαν σε υπερβολικό βαθµό τα ενοίκια στην Αθήνα µε τις τιµές ακόµη και για τα πιο µικρά διαµερίσµατα-γκαρσονιέρες να ξεπερνούν τα 10 ευρώ ανά τετραγωνικό, ενώ οι εκατοντάδες νέες κατοικίες που χτίζονται αυτή την περίοδο από τα νότια µέχρι τα βόρεια προάστια της πρωτεύουσας και από το Κέντρο µέχρι τα δυτικά απευθύνονται αποκλειστικά σε όλους όσοι µπορούν να διαθέσουν τουλάχιστον 300.000-500.000 ευρώ για αγορά ακινήτου!
Και ενώ ήδη τα πρώτα καµπανάκια για µια επικείµενη διόρθωση της αγοράς ακινήτων σε ποσοστό τουλάχιστον 10% τους επόµενους µήνες έχουν αρχίσει να ηχούν από τους αναλυτές της αγοράς ακινήτων, οι τιµές συνεχίζουν µήνα µε τον µήνα να τραβούν την ανηφόρα.
Απόθεμα κενών ακινήτων
Η ραγδαία αύξηση των τιµών που ξεπερνά το 80% στην Αττική από το 2017 µέχρι και σήµερα, σε συνδυασµό µε την έλλειψη διαθέσιµων ακινήτων στην αγορά καθώς δεκάδες χιλιάδες σπίτια παραµένουν κλειστά από τους ιδιοκτήτες τους, έχει οδηγήσει σε πρωτοφανή επίπεδα το κόστος ενοικίασης.
Στο κέντρο της Αθήνας, από τα Πετράλωνα µέχρι την Οµόνοια και από την Κυψέλη µέχρι τον Κολωνό, τα προς ενοικίαση ακίνητα είναι ελάχιστα. Στις «µικρές αγγελίες» τα πιο φτηνά διαµερίσµατα ξεκινούν ως επί το πλείστον από τα 450-500 ευρώ και φτάνουν τα 600-700 ευρώ.
Και πρόκειται για σπίτια µόλις 20-30 έως 50 τετραγωνικών µέτρων, ικανά στην ουσία να κατοικηθούν ως γκαρ σονιέρες από µόνο έναν άνθρωπο. Τα περισσότερα από αυτά δεν είναι καν ανακαινισµένα, µετρούν 50-70 χρόνια «ζωής», είναι ισόγεια ή χαµηλών ορόφων, και αν πρόκειται για επιπλωµένα είναι ακόµη ακριβότερα και στην πλειονότητά τους εξοπλισµένα µε παλιές συσκευές και έπιπλα. Οι δε ιδιοκτήτες προς δική τους εξασφάλιση ζητούν δυο-τρία ενοίκια µπροστά και επιπλέον ένα ενοίκιο, εφόσον υπάρχει µεσιτική αµοιβή.
Για σπίτια που είναι είτε µεγαλύτερα (π.χ. 80-100 τ.µ.) είτε σε καλύτερη κατάσταση, οι τιµές ενοικίασης κυµαίνονται από 800 έως 1.000 ευρώ και πάνω, ακόµη και στις θεωρητικά υποβαθµισµένες περιοχές του Κέντρου. Αυτή τη στιγµή, µε βάση τον δείκτη τιµών SPI της πλατφόρµας Spitogatos, το κόστος ενοικίασης ενός διαµερίσµατος στο κέντρο της Αθήνας είναι σχεδόν όσο το κόστος στα βόρεια προάστια, µε 10,36 και 10,94 ευρώ ανά τ.µ. αντίστοιχα.
Στο Κέντρο δε οι τιµές των ενοικίων έχουν ανέβει τον τελευταίο χρόνο κατά 10,4%. Ακριβότερη περιοχή σε ενοίκια είναι τα νότια προάστια µε 12,35 ευρώ/τετραγωνικό κατά µέσο όρο, αλλά σε πραγµατικές συνθήκες οι τιµές είναι αρκετά πιο υψηλές.
Υπερτιμημένες οι κατοικίες κατά 6%
Σε πρόσφατη έκθεσή του το ∆ΝΤ ανέφερε ότι µε βάση τον δείκτη των τιµών προς το εισόδηµα, οι κατοικίες στην Ελλάδα είναι υπερτιµηµένες κατά 6%. Με βάση τον αντίστοιχο δείκτη προς τα ενοίκια, η απόκλιση αγγίζει το 29%, ενώ σε πρόσφατη ανάλυση η Τράπεζα Πειραιώς ανέφερε ότι οι τιµές των κατοικιών εµφανίζονται υπερτιµηµένες κατά 14%.
Με απλά λόγια, στη χώρα µας για να ενοικιάσεις ένα σπίτι πληρώνεις σχεδόν 30% πάνω από τα επίπεδα που επιτρέπει το εισόδηµα ενός µισθωτού και αν µας σώζει κάτι είναι ότι στη χώρα µας το ποσοστό ιδιοκατοίκησης παραµένει υψηλό - κοντά στο 73%, παρότι έχει µειωθεί πάνω από 11% στα χρόνια της οικονοµικής κρίσης.
Goldman Sachs: Μεγάλο στοίχημα για το 2024-2025 οι επενδύσεις
Χρονιά επενδυτικής έκρηξης για την Ελλάδα με μοχλό τα κεφάλαια του Ταμείου Ανάκαμψης αναμένεται να είναι το 2024, σύμφωνα με διεθνείς αναλυτές οι οποίοι θεωρούν ότι η σύγκλιση των επενδύσεων με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο αποτελεί «κλειδί» για την ισχυρή ανάπτυξη και την οικονομική ευημερία των πολιτών της χώρας μέσα από την αύξηση της απασχόλησης και των αποδοχών.
Είναι ενδεικτικό πως ύστερα από μια τριετία, στη διάρκεια της οποίας οι ξένες άμεσες επενδύσεις εκτοξεύτηκαν πάνω από 62% στη χώρα μας, η αμερικανική επενδυτική τράπεζα Goldman Sachs εκτιμά ότι φέτος οι εκταμιεύσεις κονδυλίων του Ταμείου Ανάκαμψης θα κορυφωθούν φτάνοντας τα 9 δισεκατομμύρια ευρώ, κεφάλαια τα οποία αντιστοιχούν στο 4% του ΑΕΠ. Αν το πρόγραμμα υλοποιηθεί πλήρως, η ώθηση του Ταμείου Ανάκαμψης στις επενδύσεις θα μπορούσε να είναι πολύ ισχυρή και να αγγίξει το 1,7% σε όρους ρυθμών ανάπτυξης, αλλά και με 80% υλοποίηση οι επενδύσεις κεφαλαίου θα αυξηθούν με διπλάσιο ρυθμό από την υπόλοιπη ζώνη του ευρώ το 2024 και το 2025. Η επίδοση αυτή θα συμβάλει ώστε να κλείσει περισσότερο η ψα[1]λίδα με την Ευρωζώνη, καθώς στη χώρα μας οι επενδύσεις παραμένουν ακόμη 30% χαμηλότερες ως ποσοστό του ΑΕΠ και το κατά κεφαλήν ΑΕΠ 15% από το επίπεδο πριν από τη χρηματοπιστωτική κρίση.
Τι σημαίνει αυτό για την ελληνική οικονομία; Σύμφωνα με την αμερικανική επενδυτική τράπεζα, η αποκατάσταση ενός επιπέδου ετήσιων επενδύσεων στα επίπεδα της υπόλοιπης Ευρωζώνης είναι το «κλειδί» για τη διατήρηση των υψηλών ρυθμών ανάπτυξης και το «φρενάρισμα» στην οικονομική αφαίμαξη που υφίσταται η χώρα λόγω του Δημογραφικού. «Ο ελληνικός πληθυσμός έχει μειωθεί κατά σχεδόν 5% την τελευταία δεκαετία και η δημογραφική ευπάθεια παραμένει βασική πρόκληση. Oι αναλυτές της Goldman Sachs εκτιμούν ότι οι δημόσιες συνταξιοδοτικές δαπάνες θα μειωθούν ως ποσοστό του ΑΕΠ μέχρι το τέλος της δεκαετίας και ο δείκτης χρέους προς το ΑΕΠ θα μειωθεί πάνω από 30% του ΑΕΠ.
Kαινούργια σπίτια μόνο για τους πολύ πλούσιους
Απλησίαστα για μια μέση οικογένεια είναι εδώ και καιρό και τα νέα ακίνητα που χτίζονται με φρενήρεις ρυθμούς στην Αττική και ειδικά στα νότια προάστια, όπου λόγω της τεράστιας επένδυσης στο Ελληνικό η γη έχει αποκτήσει μεγάλη αξία και οι τιμές έχουν εκτοξευθεί. Μόνο τον τελευταίο χρόνο, οι τιμές αγοράς στα νότια προάστια έχουν ανέβει κατά 9%, στα 3.664 ευρώ, στον Πειραιά κατά 27,3%, στα 2.333 ευρώ, στα βόρεια προάστια η άνοδος ξεπερνά το 7%, στις 3.000 ευρώ, στο Κέντρο κατά 14,6%, στα 2.073 ευρώ κ.λπ. Οι παραπάνω τιμές δεν δίνουν την πραγματική εικόνα των τιμημάτων που ζητούνται, καθώς αφορούν κυρίως (πολύ) παλαιότερα σπίτια.
Τα νέα οικιστικά projects και οι καινούργιες οικοδομές που «σηκώνονται» κατά κόρον τα τελευταία χρόνια, και που -σύμφωνα με μεσίτες- αγοράζονται ήδη από τα… σχέδια, απευθύνονται σε πολύ υψηλά βαλάντια, Έλληνες και ξένους επενδυτές και σε κάθε περίπτωση σε υποψήφιους αγοραστές που έχουν μεγάλη οικονομική άνεση και τη δυνατότητα να διαθέσουν 7.000-8.000 ή και πάνω από 10.000 ευρώ το τετραγωνικό, που ισοδυναμούν με κεφάλαια 700.000 και άνω του 1.000.000 ευρώ για σπίτια π.χ. 100 τετραγωνικών μέτρων.
Μεταξύ των νέων οικιστικών αναπτύξεων που ανακοινώθηκαν μόλις τις τελευταίες ημέρες είναι η έναρξη της κατασκευής του Apollo Hills, επένδυση 200.000.000 € στη Βούλα, που ανακοινώθηκε από τη Henderson Park και τη Hines, σε συνεργασία με την Greece Sotheby’s International Realty, που αναλαμβάνει την πώληση των κατοικιών του νέου πολυτελούς οικιστικού συγκροτήματος. Πριν από μερικές ημέρες ανακοινώθηκε επίσης το Project VORIA, μία επένδυση ύψους 250.000.000 ευρώ για τη δημιουργία ενός σύγχρονου συγκροτήματος πολλαπλών χρήσεων στα βόρεια προάστια.
Σύμφωνα με επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων, η αυξημένη ζήτηση για τις πολυτελείς κατοικίες προέρχεται ιδιαίτερα από τη γενιά των millennials (γεννηθέντες 1981-1996) και τους Gen X (1965-1980), ιδίως από εκείνους που εργάζονται από το σπίτι. Οι περιοχές οι οποίες έχουν τη μεγαλύτερη ζήτηση πολυτελών κατοικιών είναι η Αθηναϊκή Ριβιέρα με επίκεντρο το έργο της αστικής ανάπλασης του Ελληνικού, το Κέντρο Αθήνας με θέα την Ακρόπολη, αλλά και εκτός Αθηνών, οι Κυκλάδες, το Πόρτο Χέλι, η Κέρκυρα κ.ά.
Αυξημένη παραμένει η ζήτηση για νεόδμητες πολυτελείς κατοικίες 150 τ.μ. και άνω που συνδέονται με πολύ υψηλό τρόπο ζωής και η μέση τιμή πώλησής τους φτάνει τα 8.000 €/τ.μ. Ειδικότερα, και εφόσον παρουσιάζουν και μια επενδυτική δυναμική, οι τιμές στις πολυτελείς κατοικίες κυμαίνονται κατά μέσο όρο από 6.000 έως 12.500 ευρώ ανά τ.μ., ωστόσο έχουν καταγραφεί και πωλήσεις με υψηλότερες τιμές. - ∆εν επαληθεύονται προσώρας οι εκτιµήσεις για «διόρθωση» 10%
